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在韓租房注意事項

[字號: ]
2019-03-27

在韓租房注意事項

 

       一、如何尋找好房源

        1. 確保充足的時間

     想要找到自己滿意的房子須花費一個月以上的時間去努力尋找。近幾年,韓國全租(??)、月租(??)價格飆升,如果一個比市場價便宜或居住環境很好的的房屋投放到租賃市場的話,通常只要一天,最多2~3天內就會被出租出去。因此,租房者需每天前往房地產中介,或者通過電話以及網絡隨時查找房源。由于各房產中介所擁有的房源不同,建議在各地區至少咨詢兩家以上的中介,并利用租房軟件來查看房子內部的詳情照片。

       2. 注意以下事項

     找到自己喜歡或適合自己居住的房子是一件非常困難的事情。這是因為雖然房源眾多,但要想從中找到100%符合自身需求的完美房子幾乎是不可能的,因此需要在一些方面進行妥協。這時如果能夠提前列出一個清單,明確最重要的事項和可以妥協的事項,就能夠更容易找到合適的房子。以下是一個參考清單。

       第一、便利的生活

       (1) 與學校或工作單位的距離。如果房子距離學校或工作地很遠,那么上學或上下班就要花費很多時間,從而無法保障足夠的休閑時間。因此在找房子的時候需要優先考慮學校和工作地的距離。

       (2) 便民設施。即確認日常生活和交通是否便利。例如周圍是否有便利店、餐廳、超市,以及前往公交車站、地鐵站、高速公路等是否方便。

       (3) 停車設施。停車設施對于使用私家車的人來說至關重要。在住宅密集區,有可能會出現停車位供不應求的局面,因此一定要確認是否擁有停車位。如果是地下停車場的情況務必確認是否存在漏水情況。

        第二、舒適的空間

       (1) 房屋結構。分離式廚房的優點是食物的氣味不易滲入到生活空間來,看起來會很干凈,但缺點是給人以壓迫感。

        (2)   晝夜周邊環境。住宅周邊的環境在白天和晚上是不一樣的。例如,有的房子白天看起來很安靜,但到夜里就會變成不夜城。對噪音和燈光敏感的人在選擇房屋的時候,一定要注意確認晝夜環境。

       (3) 樓層。位于建筑物一樓或半地下的房屋因靠近道路,在晚上的時候可能會聽到路人來來往往的腳步聲;在沒有電梯的住宅里,四層以上的房子可能會讓兒童和老人感到不便,因此要根據個人情況選擇樓層。

       第三、健康的空間

       (1) 檢查下水道和水槽。有的房子下水道或水槽會散發臭味,因此一定要提前檢查。同時檢查一下房子里是否有昆蟲,并事先進行消毒。

       (2) 確認是否有霉菌。要仔細查是否有對人體健康有害的霉菌存在。如果鋪了地板膠,請確認地板膠是否受潮,并仔細再仔細地確認是否有霉菌滋生。因為合約期滿時,這些受潮或滋生霉菌的地方可能會發生責任糾紛。

        第四、順利入住

        (1)   確認水壓。檢查浴室、廚房和馬桶的水壓。特別是高層住宅,樓層越高水壓越弱,因此要檢查水壓是否足夠。同時也應檢查在集中使用自來水的時段,水壓是否夠強。

        (2)   是否漏水。查看墻壁和天花板等角落是否漏水。檢查廁所和包括陽臺在內的排水管道和排水口是否存在問題。

        (3)   各種設施的運行狀況。確認電視機、空調以及鍋爐等設施的使用狀況。另外,如果這些設施在使用過程中發生故障,由此產生的維修費由誰承擔必須和房東明確說明。

        第五、減少生活費用

        (1) 日照及防風問題。日照量強的房屋有助于節省取暖費用。有的單人房(??)和單身公寓(????)會有嚴重的漏風現象,因此一定要對門窗進行檢查。

         (2)  管理費(???)及其他附加稅(?????)。一般情況下,房地產信息上只會注明押金(???)和租金(??),但除此之外可能會有其他費用。因此在簽訂房屋租賃合同之前,一定要確認除了房租,是否還有管理費和其他額外費用。

         (3)  在住宅樓內,最底層的房子相比于最上層的房子熱氣散失得更快,而位于住宅兩側的房子比位于中間的房子取暖費更高。

         第六、安全性

        (1) 基本設施。出于安全起見,如果建筑物周邊流動人口較多,一定要檢查較低樓層的安全窗、防蟲網等基本設施是否完備。

         (2)   是否位于斜坡上。如果房屋位于斜坡上,應慎重考慮。因為冬天雪融化后會在坡道上結冰,可能會導致行人和車輛的交通安全事故。

       二、房屋租賃合同

        1.簽約房屋租賃合同前的確認事項

        (1) 中介 (???????)

     房地產業經常會發生買賣不公的情況。所以一定要確認所訪問的房地產中介是否擁有房產中介資格證(????? ???),同時資格證書(???)和注冊證書(???)是否一致。如果沒有中介資格證或證書不一致,則是非法房地產中介。

※ 房產中介人必須使用“某某房地產中介(OO?????)”或“某某認證中介事務所(OO????????)”等名稱。如果發現房產中介的名稱為“某某投資咨詢(OO?????)”或者“某某綜合開發(OO????)”等的,請避免合作。

      對消費精打細算的新婚夫婦、社會新人和外國人需要特別小心那些打著個人交易旗號,聲稱可以節省中介費的各種直銷網站,因為往往非法者就是在這些直銷網站從事非法活動。他們抬高樓盤價格并通過個人交易,騙取那些交易經驗不足的人,以謀取利益。并且這些直銷網站因為沒有擔保制度,因此即使簽約人的權益受到損害,也無法得到相應賠償。

※ 法律規定,房產中介必須加入擔保保險(????),簽約人在遭遇損失時可通過此擔保保險來獲得賠償。

        (2) 房價

     房價可以參考近期房產中介和國土開發部發布的房屋實際交易價格。需要注意的是,那些比市價還要便宜的房子。如果價格與周邊房價相差較大,有可能是房地產的雙重合同欺詐行為。

        (3) 實地考察

      應直接前往房地產網站或房產中介所聽取樓盤說明,并親自到現場確認房屋位置及狀況。需要注意的是,如果不進行現場確認,在簽訂房子合同時,就會發生各種問題。同時應確認住宅周邊的便利設施及交通情況,并檢查供水、泄漏、供暖等設施的狀況。詳情見“一”的第2項。

        2. 產權證副本 (?????)

         (1) 所有權人 (????)
 
         承租方在準備簽訂合同時應確認房產的產權證副本;要仔細審查房產的實際所有權人和簽約人(房東)是否為同一人。確認房產所有權人的方法如下:確認作為房東的所有權人與產權證上登記的產權人是否一致。即,要確認房東的姓名和身份證號與產權證上的姓名和身份證號是否一致。在確認所有權人之前,應檢查房東的身份證是否有效,其身份證上的照片是否與本人一致。

        (2) 專業用語

        確認產權證時要了解以下專業用語:

        1) 債務人(???):指欠別人錢的人;

        2) 債權人(???):指有權向債務人請求償付(支付)的人;

       3) 獨戶住宅(????):指具有滿足一戶人獨立生活的設施和規模的住宅。一般來看,一棟獨戶住宅可供一戶人居住。

       4) 多戶住宅(?????):指一個建筑物被分為多個居住空間以供多個住戶居住的住宅。即,一個建筑物內各戶房屋的所有權人不同,并單獨登記備案,因此住戶可占有或出售名下物業。我們平時所說的“villa??”就是多戶住宅。

        5) 多住戶住宅(?????):指一個建筑物被分為多個居住空間以供多個住戶居住的住宅,從這一點來看雖與多戶住宅相似,但這里所指“一個建筑物”其所有權僅屬于一個人,因此各住戶不能對房屋進行占有或出售。房東作為建筑物所有權人以單人間(??)的形式出租房屋就是典型的多住戶住宅類型。

        6) 多眾住宅(????):從結構上看,可為多名學生或上班族等提供可長期居住的生活空間,但各戶房屋內沒有衛生間、浴室和廚房,房屋沒有完全獨立分離出來,因此上述設施需要共同使用。

        7) 抵押權(???):債務人把房產作為抵押物抵押給債權人時,該房產的所有權可以不轉讓給抵押權人(????,債權人:借錢的人或銀行),繼續由債務人使用。但,若債務人不償還貸款,該債權人有優先于其他債權人獲得抵押物的權利(優先受償權(?????))

※ 舉例來說,債務人A向B借款1億韓元時,把A的房屋抵押給B,此時若B設立抵押權的話,這種抵押行為就被稱為“抵押權的設立”。債權人B只是在概念上對該房屋有支配權,債務人A可繼續使用房屋,但若在債務清償期限屆滿后債務人A仍未償還貸款,B可不經過訴訟程序直接申請拍賣以收回借出的1億韓元。

        8) 最高額抵押權(????):最高額抵押權是與抵押權非常相似的概念。二者的相同之處為,債務人向債權人提供抵押物,該債權人有優先于其他債權人獲得抵押物的權利。抵押權指,根據特定金額來確定抵押債權數額,償還所借金額。但最高額抵押權指,對一定期間內連續發生的交易關系中產生的利息等債權,設定在未來結算時以一定債權限額作為抵押。通常情況下,最高額抵押權的最高債權限額(?????)一般設定為120-130%。

※ 舉例來說,假設債務人A設定最高額抵押權向B銀行貸款1億韓元,償還期限為5年。那么金融機構B在計算利息和延期利息后設定最高債權限額為1.3億韓元。即使債務人A提前償還了本金了和利息,但在5年期限內有可能產生其它債務, 所以債務確立以前,即五年還款期限屆滿以前對債務的消滅或抵押權不產生影響。

※ 若在上述情況中,沒有設定最高額抵押權,而是設定了抵押權,那么期間每一次償還利息和本金時都要更改抵押權合同。因為抵押權的抵押物是“現在”“已確定”的具體債權。因此在實際情況中,金融機構在設定抵押時會選擇最高額抵押權的方式。

        (3) 確認內容

        在進行房產交易時,瀏覽產權證是最基本的,其方法如下:

        1) 應確認產權證副本日期是否為當天。若不為當天,則難以反映當前該房產的實際情況。

        2) 通過瀏覽產權證副本可確認房東以該房產為抵押向銀行所借貸款數額等信息。可在產權證的“乙”欄中確認房東貸款的最高債權限額。

       3) 若房東以該房產為抵押獲得銀行貸款,應確認月租和年租定金再加上貸款金額是否超過當前房產交易市場價格的70%。其中貸款金額應以最高債權限額來計算。這是因為,若房東沒有及時清償貸款,銀行會以最高債權限額收回貸款。之所以說不超過70%才安全,是因為當房產做拍賣處理時,多會以低于市場20%以上的價格成交,因此有必要提前確保個人所交定金不會受到損失。市場價格可通過附近的房地產中介或國土海洋部公開的實際交易價格等方式確認。例如,假設有一棟市價為1億韓元的房屋,其最高債權限額為3千萬韓元,那么此時將年租定金定為7千萬韓元就十分危險。鑒于定金加上最高債權限額不應超過當前市場價格的70%,因此安全的年租定金應為4千萬韓元。

        4)以年租方式租賃房屋時,應注意房東從地方銀行,而非商業銀行和外國銀行貸款的情況。若房東從地方銀行獲得貸款,很有可能還款利率高,房東信用度很低,或房東已超過個人貸款額度而勉為其難進行貸款。這表明出租方的經濟狀況不良。

        5)以月租方式租賃房屋時,即使房東有貸款,依據房屋租賃保護法相關條文,租戶有權優先于銀行(最高額抵押權)收回所交的小額定金,因此租房也不會有風險。舉京畿道龍仁市的例子來說,租房定金低于6千萬韓元時,最高可保障收回2千萬韓元。因此,若在龍仁市以2千萬韓元的定金租房,事后也可安全收回自己所繳定金。

        6)若在多住戶住宅租房,可要求房東出具當前出租情況資料并確認各租戶所繳定金,若各租戶所繳定金和房東的貸款金額(最高額抵押權)之和沒有超過多住戶住宅市價的70%,就說明沒有風險。

       7)多住戶住宅,獨戶住宅,多眾住宅和商用建筑的產權證分為“房屋所有權證副本(???????)”和“土地所有權證副本(???????)”。因此要確認房屋所有權證和土地所有權證上的產權人與出租方是否一致。若不一致,在退回定金時可能會出現問題。

        8)產權證的“甲”欄中若寫有臨時扣押(???)、扣押(??)、臨時登記(???)、拍賣(??)、預告登記(????)等會對所有權產生影響的內容,建議放棄租賃該房屋。

        9)在產權證中可以確認建筑物和土地的所有權和關系,以及權利的設定等內容,通過“建筑物總賬(????)”和“土地總賬(????)”可以了解租賃對象的當前情況。在建筑物總賬中可以確認具體面積、用途、違規建筑物信息等,在土地總賬中可以確認面積、用途、基準地價等信息。

       10)若建筑物總賬中明示該租賃房屋為商業用途,實際卻用作住宅租賃時,電費、暖氣費等雜費會比一般住宅高。另外,中介服務費也會比租賃一般住宅高,因此應仔細確認建筑物總賬內容。

         11)房東為了收取更多租金,有時會把獨戶住宅、多住戶住宅、多眾住宅進行違規擴、加、改建。特別應注意,有時房東會把多眾住宅進行違規改建,在房屋內加建衛生間以將其包裝為多住戶住宅進行出租,因此一定要確認建筑物用途。

       3. 房屋租賃合同 (??????)

        (1) 特殊事項 (????)

        簽訂房屋租賃合同書時,許多人會疏漏特殊事項。但由于特殊事項具有法律效力,簽約時如有記錄不利事項會損害個人利益。我們通過實際發生的全租或月租房地產欺詐案例可知,大部分人并沒有仔細查看特殊事項,即使仔細查看過,也會抱著不至于上當受騙的僥幸心理相信了中介。一般民眾大多不諳法律,容易遭遇欺詐,因此一定要注意查看合同,特別是特殊事項。

     在特殊事項中經常記載“按照當前設施情況租賃”等,當租賃人支付全部尾款后接手住宅,但卻完全無法知道當前的設施情況,不知設施有無破損及發生破損的時間。而接手的住宅中如有滲漏等問題,出租人可以以特殊事項為由拒絕承擔維修責任。因此,不要盲信“按照當前設施情況租賃”的模糊表達,應親自確認設施后再記錄詳細破損情況。 對于入住后可能發生的內部滲漏等重大問題,應該在簽署房屋租賃合同時,就在特殊事項中明確標示出其責任人是誰、到何時為止解決問題,才能在事前避免紛爭。

        (2) 代理人

        與代理人簽約時需要房主的印監證明書(?????)、委任狀和圖章,以及代理人的身份證,這一點尤其需要注意確認。一定要通過電話與房主確認印監證明書、委任狀和圖章的蓋章是否一致,房主是否有委任代理人,簽約方式是全租還是月租等問題。

※    全租變為月租的欺詐類型。這種欺詐類型是指,居住用建筑物主們經常另外設置管理人,簽約時,管理人與出租人(房主)以月租形式簽約,但與租賃人(住戶)以全租形式簽約,從而從中侵吞全租押金。

       4.押金及中介費

        (1) 押金(???)

        簽房屋租賃合同之后應交付定金(???),定金一般占押金的10%左右。重點是一定要將定金直接轉賬到所有權者的賬戶或交付其人才能促成簽約,即是是夫妻關系,如果不是簽約當事人,也可以因此否認簽約。自交付定金時起,雙方開始對合同的維持負有責任,如出租人(???)要求解除合同,則以定金作為賠償,如承租人(???)要求解除合同,則需加倍賠償定金才能解除合同。因此承租人應慎重考慮后再予以交付。

     中期款(???)與尾款(??)也同樣應支付給作為住宅所有權者的簽約當事人,此時,最應注意的是再次閱讀產權證副本,確認有無管理變動或有無設立新的最高額抵押權(????),如果有的話,應要求出租人解決后再行支付,以確保安全。對于交付給房主的所以金額應保留發票或保存好銀行存款證明或轉賬記錄,以便之后作為收回押金的憑證。

        (2) 中介費(?????)

     房地產中介費是產地產合同成立時,由交易者雙方分別支付的金額。中介手續費包含確認中介住宅管理關系等問題時需要的實際費用(各種證明手續費及差旅費)。計算中介手續費的方法如下。

        首先要確認出租住宅的交易金額。如是月租,則在月租押金的基礎上加上月租100倍的金額,得出的金額即為月租交易金額。但是,得出的月租交易金額如不足5千萬元韓幣,則在月租押金的基礎上加上月租70倍的金額進行計算。如是全租,則以全租押金金額為全租交易金額。然后,在月租、全租交易金額的基礎上乘以上限費率,最終計算得出中介手續費。當月租、全租交易金額不足5千萬元韓幣時,上限費率為0.6%(限額為20萬元韓幣),當月租、全租交易金額在5千萬元韓幣到1億元韓幣之間時,上限費率為0.4%(限額為30萬元韓幣),當月租、全租交易金額在1億元韓幣到3億元韓幣之間時,上限費率為0.3%(無限額)。由于在交易金額不足1億韓幣時設置了限額,所以應該確認注意計算金額是否超過了限額。

※ 例如,押金1000萬元韓幣、月租70萬元韓幣的情況,則交易金額為1000萬元韓幣+(70萬元韓幣×100)=8000萬元韓幣。而交易金額在5千萬元韓幣到1億元韓幣之間時,由于上限費率為0.4%,因此可以計算出中介手續費為8000萬元韓幣×0.4%=32萬元韓幣。但是由于限額為30萬元韓幣,所以中介手續費最終按照30萬元韓幣來計算。如果覺得計算困難的話,可以在各種互聯網上查詢、計算出中介手續費。

      三、房地產簽約后的必要民事登記(????)

       1.遷入申報(????)

     該民事登記是指屬于一戶的全體成員或部分成員在移居時,申報義務人在遷入居住地日起的14日之內,向新居住地的管轄機關申報地址變更與登記遷入事實的民事事務。

     《住宅租賃保護法》第3條第1項中規定,自租賃人接手住宅和完成遷入申報的次日起生成對第三方的效力。

     居住用建筑中,租賃人通過全租或月租形式租下房屋的全部或部分時,從簽約并完成遷入申報的次日起,擁有作為租賃人來使用房屋,并向第三方主張自身權利的“抗力”。也就是說,即使租賃人居住的租賃住宅被轉讓或出售給他人,或被抵押給銀行等金融機關,或被競賣以致所有人變更,租賃人依然擁有使用權,直至租賃截止日為止。并且,即使租賃時間到期,如果沒有收回全部押金則仍有權繼續居住,直到收回全部押金時為止。

※ 入住從遷入新居住地之日起14日內未進行遷入申報時,會根據超過的天數收繳5萬元韓幣~30萬元韓幣的罰款,因此入住人應該在指定的期間內進行申報。

        (1) 申報時需要同時提交的材料(準備材料)

         1) 房屋租賃合同

         2) 外國人登陸證

         3) 護照

         4) 遷入申報書

※ 如果不是租賃戶主(房屋租賃合同租賃人),而是入戶人員(入住遷入之地的人員)的話,必須要攜帶本人身份證,并且與戶主一同前往或攜帶戶主的居民登陸證前往辦理。

        (2) 受理及受理機關

         出入境管理事務所,地方自治團體:市、郡、區廳及邑、面、洞事務所

※ 某些特定區域的邑、面、洞事務所不受理外國人的遷入申報。

      2. (合同)日期登記(????)

       此民事程序為,當出租人的建筑遭到拍賣(??)或公共機關出售(??)時,租賃人為得到押金優先償還(????),向管轄稅務署長預先申請的民事程序。

     優先償還權(?????)是指,擁有住宅租賃保護法上抗力(接手住宅與遷入申報)的經濟弱者,即租賃人,在進行日期登記后,即使租賃建筑被競賣或者公共機關出售,也能夠較之登記日期較晚的租賃人或一般債權人,擁有優先獲得競賣款配額的權利。

      如果租賃人沒有進行日期登記,沒有獲得分配排名的話,那么只有在建筑的管理者們優先從中標款中拿走相應份額之后,還有剩余,租賃人才可以從尾款中獲得相應配額。因此在簽訂租賃合同之后,應當在在最快的時間內完成合同的日期登記。

※ 登記日期無須經過出租人的同意,也沒有申請人的資格限制,不必一定是租賃人。不管是誰,只要出示租賃合同書就能進行日期登記。

        (1) 申請時需要同時提交的材料

              房屋租賃合同

        (2) 受理及處理機關

              附近的登記處、洞居民中心

      3. 其他民事申請

     《機動車管理法(??????)》第11條及《機動車登記令(??????)》第22條中規定,法人在其他市、道辦理遷入申報時,如擁有其他市、道的車輛、二輪車、建設設備(車輛)時,有義務到登記機關(????),例如車輛登記所(?????)申請變更登記。申請方法是前往附近登記機關申請變更登記后重新領取機動車登陸證(??????)。

※地區號牌汽車:15日以內;二輪車:15日以內;建設設備(車輛):30日以內。

※《機動車管理法實施辦法(?????? ???)》第20中規定,未進行汽車變更登記時,自變更登記申請截止日起90日以內的罰款2萬元韓幣,自申請截止日起超過90日以上時,在2萬元韓幣罰款的基礎上每超過3日追加1萬元韓幣罰款,最高可罰款30萬元韓幣。

      四、入住及退房

       1.入住前的確認事項

       在支付合同定金以及尾款以后方可入住,入住之前必須要了解以下三大事項。

        第一,承租人在入住前沒有實際在租賃房屋里居住過,可能對房屋內設施的狀況不了解,或者入住之前由于前承租人處于居住狀態,很難確認內部設施的狀況。因此要確認前承租人在搬家轉移行李的過程中是否造成了房屋損毀,之后再支付尾款。并且,搬家之前或者搬家過程中也一定要仔細查看房屋內部設施,確認是否存在損毀的情況。 因入住以后承租人需對房屋內所有設施負責,所有如有損壞應立即告知出租人,并明確責任歸屬。即使口頭上與出租人達成責任協議,也應對損壞部分拍照保存,以便日后退房時作為規避賠償的證據。這樣不僅是對自己權利的自我保護,還能避免退房時與出租人發生沖突。

        第二,前承租人應清算居住以及空置期間的相關公共費用。公共費用包括電費、燃氣費、水費、管理費等。承租人入住之前應確認各項費用,確保入住以后除本人使用而產生的費用以外,不會出現額外費用。

    第三,向前承租人收回全部房門鑰匙。電子鎖的話,應及時修改密碼,防止盜竊等安全事故的發生。

       2. 入住后的注意事項

     《民法》租賃條款第623條對承租人的管理義務作了明確規定。依據該條款,出租人向承租人交付房屋,在合同存續期間承租人有義務維持房屋達到使用、收益等目的時必需的狀態。該法律明確承租人在使用房地產房屋的過程中維持房屋狀態的義務。

        如在居住過程中房屋出現問題,應立即用手機拍下出問題的地方并發送給出租人,明確告知。防止損失的擴大雖然沒有在民法中規定,但是已有相關判決的案例。對于出問題部分,入住前應與出租人明確劃分責任。無法避免的維修費用應當由出租人負擔。但出租人由于特殊原因不能及時負擔,承租人可先行維修并向出租人索要維修過程中產生的費用。問題部分的維修進度應持續告知出租人。承租人未告知出租人,按照自己的意愿維修的,不僅不能向出租人索要維修費用,反而還有可能會被要求自費恢復原貌。維修結束后一定要保管好票據,防止因無票據或者票據丟失導致無法確認維修費用而產生糾紛。合同期內以及合同結束后6個月以內都可以向出租人索要維修費用。

       由于承租人的過失而發生的破損(墻紙,地板膠,電子鎖等)或低價值的消耗品(電燈,水龍頭,門把手)的更換等簡單的修理需承租人自行負擔。但一方面,法律上沒有對小額的費用額度做出明確的規定,這可能會成為以后糾紛的焦點。所以簽訂房屋租賃合同時,可以加入如“承租人負擔多少金額以內的小額維修費用”這樣的特殊條款來加以限定。即使是承租人自行負擔維修費用的情況,也要及時告知出租人并在得到出租人許可以后進行維修,

     承租人以月租的形式入住房屋期間,應每月通過后付費的方式向出租人交付月租金。承租人要讓出租人索取收據或者留下銀行轉賬記錄并妥善保管。以此作為退房結算時已交款的證明材料。

       3. 退房時注意事項

        (1) 合同終止及延期

     房屋租賃合同履行期內會出現承租人提前終止合同的情況。這種情形下承租人應在希望退房日的2-3個月之前告知出租人。給出租人有充分的時間尋找新的承租人。出租人如通過房屋中介找到新的承租人,手續費應由原承租人負擔,出租人不負擔。

        承租人于房屋租賃合同履行期滿退房的情況,承租人禮貌上應在2-3個月之前告知出租人。重要的一點是,承租人如果沒有表達退房的意愿,即使沒有更新房屋租賃合同,租賃合同仍將依法默認自動更新。默認自動更新后的合同與之前簽訂的合同條件相同,延長相同的租賃時間,且承租人有義務履行該合同。 需要注意的是,此種情形下,表達退房意愿3個月以后所有的合同效力終止,承租人可以要求返還已支付的押金。

     承租人在房屋租賃合同履行期滿以后如希望繼續居住,應告知出租人,同時可在不重新簽訂合同的情況下進行延期。此前簽訂的合同書上的日期登記后的相關權利,按照租賃合同上的租賃期再次延長。但如果有押金金額變動或者租賃期延長等合同事項變更的情況,一定重新簽訂合同,重新進行日期登記。如押金金額上漲,應再次閱讀房屋產權書確認變動事項,如租金上漲,漲幅依法不得超過5%。承租人應對這些情況有所了解,如出現過高漲價的情況,可采取法律手段維護自己的權益。

     承租人于房屋租賃合同期滿后退房的情況,承租人應結算租賃期間產生的公共費用后退房。清算電費、燃氣費、水費、管理費等費用之后向出租人出示相關票據。年久的建筑物或者公用住宅(公寓),如存在修繕專項撥款,謹記要去向出租人要求返還相應費用。

        (2) 返還押金

   房屋租賃合同履行期滿要從出租人處收回押金。通常在退房搬家的當日,出租人向承租人退還押金。承租人如在無法獲得押金的情況下搬家,或者不得已需要在獲得押金之前搬家時,一定要維持抗力。由于新入住房屋進行入住申報的同時,履行期滿的租賃合同立即失去抗力,因此若無法獲得返還押金時,最好的辦法是先不進行新入住房屋入住申報。但如果必須進行入住申報時,一定要向出租人告知并到所在地之管轄法院申請租賃權登記命令(???????)。部分押金無法退還時也可申請。當遇到如上所說的復雜情況時,若能拿到租賃權登記命令,即使搬家空出房屋,承租人仍繼續維持抗力以及優先受償權。同時可以向出租人索要延遲返還期間所產生的利息和其他費用。申請租賃權登記命令后所產生的費用,出租人負擔。即使租賃合同履行期已終止,承租人仍可居住在租賃房屋直至押金返還為止。


       五、結語

     租房押金是承租人重要的資產。要想對自己的財產做好自我保護,承租人要有法律意識。雖然相關法律內容晦澀難懂,但是若想要安全無憂地租賃到房屋,承租人必須努力了解房屋租賃的相關現行法律。租房的時候要仔細檢查,熟悉相關法律知識并以此為武器,從而保護自己的權利和財產。保護自我資產必須從自身做起。



 

                                                                                    在韓中國國家公派留學人員 池成云

                                                                                                    翻譯: 中韓翻譯協會

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